מדריך מקיף: כל מה שצריך לדעת על סכסוכים בין משכירים לשוכרים בנכסים מסחריים

מבוא

הסכמי שכירות מסחריים מהווים את הבסיס לפעילותם של עסקים רבים ולניהולם של נכסים מניבים בישראל. הסכמים אלה, המקנים לשוכר את הזכות להחזיק ולהשתמש בנכס שלא לצמיתות תמורת תשלום דמי שכירות ותנאים נוספים, שונים באופן מהותי מהסכמי שכירות למגורים. בעוד שהמחוקק הישראלי בחר להסדיר ולהעניק הגנה מסויימת לשוכרי דירות למגורים במסגרת חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, הרי שבהסכמי שכירות מסחריים קיימת גמישות חוזית רבה יותר, המאפשרת לצדדים להתאים את תנאי ההסכם לצרכיהם הספציפיים ולעצב את החוזה בצורה חופשית יותר.  כעורך דין מסחרי במודיעין אני נפגש עם המון הסכמי שכירות של נכסים מסחריים ואשמח לשתף אתכם במספר תובנות.

מורכבותם של הסכמי שכירות מסחריים, בשילוב עם האינטרסים והחיובים הכלכליים המשמעותיים המונחים על הכף, עלולים להוביל לא אחת לסכסוכים אזרחיים מסחריים בין המשכיר לשוכר. הבנה מעמיקה של המסגרת המשפטית המסדירה הסכמים אלה, הגורמים הנפוצים לסכסוכים, זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים, וכן הדרכים ליישוב מחלוקות, היא חיונית לשם ניהול יעיל של נכסים מסחריים ולשמירה על פעילות עסקית תקינה. מאמר זה נועד לספק מדריך מקיף למשכירים ולשוכרים של נכסים מסחריים בישראל, במטרה להקנות להם את הידע והכלים הדרושים לצמצום חשיפה ולפתרון יעיל יותר של סכסוכים אפשריים.

המסגרת המשפטית המסדירה הסכמי שכירות מסחריים בישראל

מספר חוקים מרכזיים מסדירים את תחום הסכמי השכירות המסחריים בישראל:

• חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 : חוק זה מגדיר את מהות השכירות כזכות שהוקנתה בתמורה להחזיק ולהשתמש בנכס שלא לצמיתות. הוא חל על שכירות של מקרקעין, מיטלטלין וזכויות, בשינויים המחויבים. החוק כולל הוראות כלליות הנוגעות למסירת המושכר, אי-התאמתו למוסכם ותיקונו. בנוסף, הוא מגביל את האפשרות של השוכר להעביר את זכויות השכירות לאחר ועוד. ככלל ולמעט סעיפים מסויימים והגנות שלא ניתן להתנות עליהם בחוזה שכירות (ובפרט למגורים כאמור) אין בחוק התייחסות פרטנית לשכירות מסחרית, דבר המעלה תהיות לגבי תחולתו הברורה על נכסים מסחריים במובן הצר של החוק. הסיבה לכך טמונה בין השאר ביחסי הכוחות שבין הצדדים, שכן להבדיל מהסכם שכירות למגורים שכמעט כל אדם נצרך לכך ומכאן קמה חובת המחוקק להגן על הצד החלש ולהתערב בחופש החוזים, הרי שבהסכם שכירות לנכס מסחרי מדובר בשני צדדים בעלי כוח ושהמחוקק פחות מצא מקום להתערבות רגולטורית. על כן, נושא זה לצד נושאים חשובים נוספים נדרשים להסדרה מפורשת בחוזה השכירות המסחרי. עוד קובע החוק את חובת תום הלב בקיום חוזה שכירות ובשימוש בזכויות הנובעות ממנו. חובה זו, בשילוב מונח השסתום של "תום לב" שאליו יוצקים בתי המשפט תוכן בכל מקרה לגופו, יכולה להשפיע על פרשנות הסכם השכירות ועל התנהלות הצדדים גם במצבי משבר.  

• חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 : חוק זה מתווה את עקרונות היסוד בדיני חוזים, לרבות אופן כריתת חוזה, תוקפו ותנאיו. הוא כולל הוראות הנוגעות להפרת חוזה ולתרופות (סעדים) בגין הפרה. כמו כן, החוק כולל את דוקטרינת הסיכול, אשר עשויה להיות רלוונטית במקרים של נסיבות בלתי צפויות המונעות שימוש בנכס המסחרי. עם זאת, בתי המשפט נוטים לפרש דוקטרינה זו בצמצום ובמיוחד במדינה כמו שלנו.  

• חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 : חוק זה מגדיר את הסעדים העומדים לרשות צד שנפגע מהפרת חוזה, כגון אכיפה או ביטול לצד פיצויים שונים אפשריים.  

• חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 : חוק זה מסדיר את הזכויות והחובות במקרקעין, לרבות נושא הרישום בטאבו. הוא מתייחס גם למשכנתאות ושעבודים. רישומים שונים במרשמים הפומביים עלולים להשפיע על יחסי השכירות ולכן חשוב במקרים המתאימים לבדוק גם אותם או למצער לבקש גילוי נאות בהסכם גופו.  

בהשוואה להסכמי שכירות למגורים, בהם חוק השכירות והשאילה מעניק הגנה מסויימת לשוכר, הרי שבהסכמי שכירות מסחריים קיימת חשיבות רבה להסכמות הצדדים כפי שהן באות לידי ביטוי בחוזה. החופש לעצב חוזים בצורה רחבה יותר מאפשר יצירת תנאים המותאמים באופן ספציפי לצרכי העסקה המסוימת וזה טוב מחד, אך מאידך כאשר צד להסכם אינו מיוצג הדבר עלול להשפיע ישירות על מאזן הכוחות והחיובים שבהסכם. כתוצאה מכך, הסכמי שכירות מסחריים נוטים להיות מורכבים ומפורטים יותר מהסכמי שכירות למגורים ומצריכים ייצוג וליווי משפטי. הרבה פעמים נתקלים גם באנשים שחושבים שהם יחתמו עכשיו ואחר כך יתמודדו וישנו דברים – זוהי טעות יסודית כולל של בעלי עסקים שפשוט לא מבינים ואין להם את הידע המשפטי כיצד הדברים יכולים להסתבך ושהחתימה שלהם מגלמת בתוכה הבנה בסיסית שהם קראו הכל ומסכימים להכל.  כיועץ משפטי לעסקים ראיתי את זה קורה לא מעט.

גורמים נפוצים לסכסוכים בין משכירים לשוכרים של נכסים מסחריים

מגוון רחב של נושאים עלול להוביל לסכסוכים בין משכירים לשוכרים של נכסים מסחריים:

• אי תשלום שכר דירה ותשלומים נלווים : אחד הגורמים השכיחים ביותר לסכסוכים הוא אי עמידה בתשלום דמי השכירות או תשלומים נוספים כגון דמי ניהול, ארנונה וכדומה. הנזק העיקרי שנגרם למשכיר כתוצאה מכך הוא אובדן דמי השכירות ופגיעה כספית. במקרים כאלה, המשכיר רשאי לדרוש בדרך כלל פינוי מהיר של הנכס.  

• הפרת תנאי הסכם השכירות : הפרה של תנאים שונים המופיעים בהסכם השכירות עלולה לעורר מחלוקות ואף להוות הפרה יסודית. דוגמאות לכך כוללות שימוש בנכס בניגוד למטרה המוסכמת, השכרת משנה של הנכס ללא אישור המשכיר, או ביצוע שינויים בנכס ללא הסכמתו. ככלל, השוכר אינו רשאי לבצע שינויים בנכס מסחרי ללא הסכמת המשכיר, ובסיום תקופת השכירות, עליו להחזיר את הנכס למצבו המקורי אלא אם הוסכם אחרת.  

• חילוקי דעות בנוגע לתחזוקה ותיקונים : הסכם השכירות צריך להגדיר באופן ברור את אחריות כל צד בנוגע לתחזוקת הנכס ולביצוע תיקונים. ככלל, מקובל לקבוע שהמשכיר אחראי לתיקון פגמים שקשורים במערכות המשותפות במושכר, בעוד שהשוכר אחראי לנזקים שנגרמו במושכר כולל עקב שימוש לא סביר בנכס.  

• בעיות הקשורות לאופציות חידוש והעלאות שכר דירה : סכסוכים עלולים להתעורר סביב תנאים שיכול שנקבעו למימוש 'אופציה' להארכת תקופת השכירות ותנאי החידוש והאם הם מתקיימים בנסיבות, לרבות ביחס לגובה שכר הדירה החדש בתקופת האופציה. כאשר מדובר בעסק שהמוניטין שלו תלוי לא אחת גם במיקום הגיאוגרפי שלו יכולות להיות לכך השלכות שונות.

• סכסוכים בנוגע לערבויות ובטחונות : הסכמי שכירות מסחריים כוללים לא אחת דרישה למתן ערבויות ובטחונות שונים, כגון ערבות צד שלישי, שטר חוב, ערבות בנקאית וכיו"ב. חילוקי דעות עלולים להתעורר בין השאר בנוגע לתוקף הערבות, תנאי המימוש שלה והחזרתה לשוכר בתום תקופת השכירות. לעיתים נדרשת פה התערבות מהירה דרך בית משפט כדי למנוע חילוטים לא מוצדקים של ערובות.  

• בעיות הקשורות להיתרים, רישיונות וייעוד הקרקע : לעיתים, סכסוכים נובעים מכך שהשוכר לא מצליח לקבל את ההיתרים והרישיונות הדרושים להפעלת עסקו בנכס, למשל, כאשר לא בוצעו בדיקות תכנוניות ו/או במחלקת רישוי עסקים ברשות המקומית. חשוב לבדוק מראש באמצעות בעל מקצוע שעוסק בתכנון וברישוי עסקים את התכניות החלות ואת ייעוד הנכס, והתאמתו לצרכי השוכר. אי קבלת היתרים עלולה להוביל להפרת חוזה השכירות, שכן ברוב רובם של הסכמי השכירות קובעים שאי הוצאת רישיון לעסק כשזה נדרש אינו מהווה עילה לאי קיום החוזה.  

• השפעת אירועי כוח עליון ונסיבות בלתי צפויות : אירועים בלתי צפויים, כגון מגיפות או מצבים ביטחוניים, עלולים להשפיע על יכולתו של השוכר להשתמש בנכס בצורה מיטבית או לכל הפחות בצורה עסקית נורמלית למטרת השכירות ולעורר סכסוכים בנוגע לתשלום שכר הדירה. במקרים של מניעה או השפעה על השימוש במושכר עקב נסיבות הקשורות בגורמי חוץ או במושכר או בדרכי הגישה אליו, עשויה לעמוד לבחינה טענת השוכר לפטור או הקלה מתשלום דמי השכירות. חובת הצדדים לנהוג בתום לב בקיום ההסכם עשויה לדרוש התאמת היחסים לנסיבות החדשות אולם אין להמעיט מכוחו של השוק החופשי. מגפת הקורונה שימשה דוגמה למצב של כוח עליון שעלול לעורר סכסוכים בנוגע לתשלום שכר דירה בנכסים מסחריים. יש לזכור שמצב כפוי זה נכפה על כל הצדדים וכולם בסוף הם חלק משרשרת כלכלית וצדדים להתחייבויות וזכויות עם צד כזה או אחר.  

זכויות וחובות של משכירים בהסכמי שכירות מסחריים

למשכירים של נכסים מסחריים קיימות מספר זכויות וחובות מרכזיות:

• חובת מסירת הנכס במצב תואם התחייבות בהסכם : המשכיר חייב למסור את הנכס לשוכר כשהוא פנוי מכל אדם או חפץ ומתאים לשימוש המוסכם, אלא אם הוסכם אחרת. בכל הנוגע לתחזוקה, ישנם סוגים שונים של הסכמות וזה יכול להשתנות מהסכם להסכם, אולם בלא מעט הסכמים נקבע כי בכל הקשור למערכות משותפות שעוברות במושכר וקורה בהם קלקול טבעי אזי הנטיה היא לקבוע שהמשכיר יטפל (למשל במערכת מיזוג משותפת במרכז מסחרי או בקניון), ואילו בכל מה שקשור למושכר עצמו ולמערכותיו העצמאיות – השוכר יהא אחראי.

• זכויות המשכיר לגבי גביית שכר דירה וגישה לנכס : המשכיר זכאי לקבל את תשלום שכר הדירה במועד שנקבע בהסכם. בד"כ אין זכות קיזוז. כמו כן, בתיאום מראש ובשעות סבירות, המשכיר ו/או מי מטעמו רשאי לבדוק את מצב הנכס ואם זה מה שסוכם אז גם לבצע תיקונים כשצריך.  

• הליכי פינוי במקרה של הפרת הסכם : במקרה שהשוכר אינו משלם את שכר הדירה או מפר תנאי יסודי אחר בהסכם, המשכיר בד"כ מחוייב בהסכם להתריע על כך בכתב לשוכר מתוך מגמה לנסות ולפתור את המחלוקת ביניהם. אי תיקון של הפרה יסודית עלול להוביל לפתיחה בהליך משפטי לפינוי המושכר. אם ניתן פסק דין לפינוי והשוכר אינו מפנה את הנכס, המשכיר יכול לפנות להוצאה לפועל לשם מימוש פסק הדין. תביעה לפינוי מושכר היא הליך משפטי בדיון מהיר כפי שנקבע בתקנות, שמטרתו העיקרית היא קודם לכל השבת הנכס לידי המשכיר במקרים המוצדקים, ורק לאחר מכן ולפי הצורך והעניין ניהול תביעה כספית נפרדת בגין חובות או נזקים.  

זכויות וחובות של שוכרים בהסכמי שכירות מסחריים

גם לשוכרים של נכסים מסחריים קיימות זכויות וחובות חשובות:

• הזכות לשימוש ללא הפרעה והנאה מהנכס : השוכר זכאי להשתמש בנכס למטרות המוסכמות בהסכם השכירות ללא הפרעות מצד המשכיר או מי מטעמו.  

• חובות השוכר בנוגע לתשלום שכר דירה במועד ותחזוקת הנכס : השוכר חייב לשלם את שכר הדירה במועד שנקבע בהסכם. בנוסף, עליו לשלם מיסים ותשלומי אחזקה שוטפים כפי שסוכם בהסכם. השוכר אחראי גם לתיקון נזקים שנגרמו לנכס עקב שימוש לא סביר שלו.  

• תנאים לסיום הסכם השכירות על ידי השוכר : בשכירות מסחרית אחת הדרישות היא שהשוכר לא יכול לקצר את תקופת השכירות לפני תום התקופה המוסכמת אלא רק בהסכמת המשכיר או בהתאם לתנאים שנקבעו בחוזה. במקרה שהמשכיר הוא שמפר את הסכם השכירות הפרה יסודית, השוכר עשוי להיות זכאי לאכוף או לבטל את ההסכם לצד דרישת פיצוי. לשוכר יש זכות לתבוע פיצויים במקרה שהמשכיר הוא שמפר את הסכם השכירות.  

שיטות ליישוב סכסוכי שכירות נכסים מסחריים בישראל

קיימות מספר דרכים ליישוב סכסוכים בין משכירים לשוכרים של נכסים מסחריים:

• משא ומתן ישיר בין הצדדים : הדרך הפשוטה והמהירה ביותר היא לנסות להגיע להסכמה באופן ישיר בין המשכיר לשוכר או באמצעות באי כח הצדדים.  

• גישור : הליך גישור הוא הליך וולונטרי בו צד שלישי ניטרלי (המגשר) מסייע לצדדים להגיע להסכמה ליישוב המחלוקת. יתרונות הגישור כוללים מהירות, עלות נמוכה יחסית ושמירה על יחסים טובים בין הצדדים. גישור יכול להתקיים כל עוד יש הסכמה וכל צד יכול לעזוב את שולחן הגישור בכל עת.

• בוררות : בוררות היא הליך בו מכריע במקרה של מחלוקת צד שלישי ניטרלי (הבורר), אשר נבחר בד"כ על ידי הצדדים. פסק הבוררות בהתמלא התנאים מחייב את הצדדים. יתרונות הבוררות כוללים מהירות יחסית, הליך פחות רשמי מאולם ביהמ"ש, ואפשרות לבחור בבורר בעל מומחיות בתחום הסכסוך.  

• התדיינות בבתי המשפט בישראל : אם הצדדים לא מצליחים להגיע להסכמה ביניהם, הם יכולים גם לפנות לבית המשפט בתנאי ההסכם. על פסק דין של בית המשפט בערכאה ראשונה ניתן לערער בזכות לערכאה גבוהה יותר. 

מניעת סכסוכים בהסכמי שכירות מסחריים

מניעת סכסוכים היא הדרך הטובה ביותר להימנע מהליכים משפטיים ממושכים ויקרים הגם שאין 100% של מניעה. הקטנת החשיפה וצמצום הפתח למחלוקות יכולה להיעשות במספר צעדים :

• עריכת הסכם שכירות מפורט ומקיף : חשוב להקפיד שהסכם השכירות יכלול בצורה סדורה את כל התנאים החשובים, זכויותיהם וחובותיהם של הצדדים וזאת באופן ברור ומפורש. מומלץ להיוועץ בעורך דין המתמחה בתחום בעת עריכת ההסכם. יש להתייחס בהסכם לסוגיות מיוחדות כגון תנאים מתלים, פיצויים במקרה של הפרה, תנאי הערבות והבטחונות, אחריות לקבלת היתרים ורישיונות ועוד.  

• בדיקת נאותות של שוכרים פוטנציאליים באחריות המשכיר : לפני חתימה על הסכם שכירות, מומלץ למשכיר לבצע בדיקה יסודית של הרקע העסקי והיציבות הפיננסית של השוכר הפוטנציאלי. 

• תקשורת פתוחה ותיעוד לאורך תקופת השכירות : שמירה על תקשורת טובה בין המשכיר לשוכר ותיעוד כל ההסכמות וההתכתבויות יכולים למנוע אי הבנות וסכסוכים עתידיים. חשוב יותר להימנע מכל מיני סיכומים בע"פ שיכולים להיות לרועץ לשני הצדדים. כל הסכמה החורגת מתנאי ההסכם, ודאי שהיא משנה מהותית את תנאי ההסכם, מומלץ שתעלה על הכתב ותיחתם כמו שצריך.

• הבנה וציות לחובות המשפטיות : שני הצדדים צריכים להכיר את חובותיהם וזכויותיהם על פי הסכם השכירות והדין ולפעול בהתאם.  

היבטים ספציפיים וייחודיים בהסכמי שכירות מסחריים

להסכמי שכירות מסחריים מספר היבטים ייחודיים הדורשים התייחסות מיוחדת:

• עבודות התאמה ושיפוצים בנכס : בהסכמי שכירות מסחריים, השוכר מעוניין לא אחת לבצע עבודות התאמה ושיפוצים בנכס כדי להתאימו לצרכי עסקו. חשוב להסדיר בחוזה את האפשרות לביצוע שינויים, מי נושא בעלויות, נושא הביטוח, משך הביצוע, האחריות לביצוע העבודות ועוד. כמו כן, יש להתייחס למצב הנכס בסיום תקופת השכירות והאם השוכר נדרש להחזירו למצבו המקורי או כפי שהוא ולמי שייכים השיפורים שנעשו.  

• דרישות ביטוח לנכסים מסחריים : הסכם השכירות צריך להסדיר את חובת הביטוח של הנכס המסחרי ובאיזה אופן היא מתחלקת.

• סעיפים מיוחדים הרלוונטיים לסוגי נכסים או ענפים מסחריים ספציפיים : בהתאם לסוג הנכס (חנות, משרד, מחסן, מפעל) או לענף העסקי של השוכר, ייתכן שיהיה צורך לכלול בהסכם סעיפים מיוחדים. לדוגמה, סעיפים הנוגעים לתפעול העסק בנכס (שעות פעילות, רעש, שילוט ועוד), הכנסת סחורה, אזור פריקה וטעינה, אזור ייחודי להעמדת שלטי פרסום וכו'.  

לסיכום המדריך

הסכמי שכירות מסחריים הם כלי משפטי מורכב בעל השלכות כלכליות משמעותיות עבור שני הצדדים. הבנה מעמיקה של המסגרת המשפטית, הגורמים הנפוצים לסכסוכים, זכויותיהם וחובותיהם של המשכיר והשוכר, וכן הדרכים ליישוב מחלוקות, היא חיונית לצמצום חשיפה ולניהול יעיל כמה שאפשר של סכסוכים. עריכת הסכם שכירות מפורט ומקיף, ביצוע בדיקת נאותות לשוכרים פוטנציאליים ושמירה על תקשורת פתוחה לאורך תקופת השכירות הם צעדים חשובים למניעת סכסוכים. בכל מקרה, מומלץ מאוד לפנות לייעוץ משפטי מקצועי בכל שלבי ההתקשרות ובפרט במקרה של סכסוך, כדי להבטיח את שמירת זכויותיכם.  

האמור לעיל מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי פרטני, אותו נשמח להעניק בהתאם לנסיבות הספציפיות של כל מקרה.

📞 צור קשר עוד היום עם עורך דין מומחה במודיעין וקבל ייעוץ ראשוני ללא התחייבות!